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HAI ou FAI : tout comprendre des frais appliqués aux ventes immobilières

A la recherche d’un appartement ou une maison à l’achat ? Ou tout autre bien immobilier ?

Alors vous avez certainement lu sur des annonces immobilières les sigles HAI et FAI. Si ce n’est pas le cas, cet article est fait pour vous. C’est important de bien assimiler ces notions avant de passer à l’achat de votre futur logement, car si vous ne comprenez pas ces sigles, vous pourriez avoir de mauvaises surprises…

HAI ou FAI : que signifient ces sigles ?

FAI signifie “Frais d’Agence Inclus”, c’est l’appellation historique des frais pratiqués par les agences immobilières au moment de la vente d’un bien. Cela veut dire que le bien auquel vous vous intéressez est affiché pour un prix qui inclut les honoraires pris par les agents immobiliers qui vous le font visiter.

L’abréviation HAI signifie à peu près la même chose, puisque cela veut dire “Honoraires d’Agence Inclus”. Pourquoi existe-t-il une telle différence ? On parlait de frais d’agence quand toutes les agences étaient des entreprises indépendantes, souvent franchisés. Désormais, les agents immobiliers sont très souvent des mandataires qui agissent sous un autre statut. Dans ce cadre, leur prestation n’est pas rémunérée sous forme de frais mais d’honoraires. néanmoins, concrètement, un prix FAI ou un prix HAI revient au même.

Prix net vendeur et prix HAI ou FAI

Le prix net vendeur correspond au prix réel du bien immobilier pour le vendeur. C’est ce que le particulier qui vend son appartement ou sa maison touchera dans sa poche une fois la vente conclue avec un acheteur. Le prix HAI ou FAI peut se transcrire par  l’équation mathématique suivante :

Prix HAI ou FAI = Prix net vendeur + Frais de l’Agent Immobilier

Lorsque vous voyez donc, au cours de votre recherche un bien affiché au prix HAI ou FAI, cela signifie que vous voyez un prix du marché majoré des frais d’agence. Vous avez donc la possibilité, sans passer par cette annonce, de contacter directement le propriétaire (si vous avez repéré le bien sur une autre plateforme, ou si vous arrivez à le géo-localiser au vu des caractéristiques de l’annonce).

Le prix net vendeur sera toujours moins élevé que le prix HAI ou FAI. En choisissant d’acheter à un prix majoré des frais d’intermédiation de l’agent immobilier, vous savez que vous ne payez pas le bien au juste prix, mais que les frais que vous paierez sont majorés d’environ 5% (4,88% en moyenne très exactement selon le dernier baromètre de la profession tous types de biens confondus).

Mandat de vente simple ou exclusif

Pour se prémunir des doubles propositions de vente, les agents immobiliers, qu’ils soient mandataires ou agences, ont tendance à préférer vendre un bien avec un mandat exclusif. Pour eux, il s’agit d’une sécurité car ils savent qu’ils sont les seuls à pouvoir vendre ce bien. L’exclusivité de vente fonctionne toujours avec une durée limitée. Vérifiez bien la durée que vous propose le mandataire immobilier au moment de signer le mandat. Généralement, elle est comprise entre un mois et trois mois. Avec une exclusivité, le vendeur va déployer tout son savoir-faire auprès de tout son réseau pour essayer de vendre votre bien le plus rapidement possible. Si vous êtes acheteur, et que le mandat est exclusif, vous n’aurez d’autre moyen que de payer le prix HAI ou FAI pour ce bien.

En revanche, si le mandat confié à une agence immobilière est simple, cela signifie que le particulier peut vendre lui-même son bien ou confier plusieurs mandats à plusieurs agences.

En tant que vendeur, nous ne vous recommandons pas cette option car les agents immobiliers ne seront pas intéressés pour vendre votre bien, car ils n’auront pas la garantie de travailler pour quelque chose, la vente pouvant leur échapper à tout moment.

En tant qu’acheteur, si le bien a été confié avec un mandat simple, vous pouvez tenter de retrouver le bien pour éviter les frais d’agence et acheter ainsi au prix net vendeur.

Peut-on réduire les HAI ?

Les FAI ou HAI sont souvent un coût supplémentaire que l’on n’a pas anticipé lors d’un achat immobilier. Et pourtant, ils représentent un coût non négligeable lors de la transaction

Qui paye réellement les frais d’agence ?

Dans les faits, c’est toujours l’acheteur qui paie les frais d’agence car il débourse plusieurs milliers d’euros supplémentaires pour obtenir le bien qu’il a vu en agence ou par divers moyens de communication. En revanche, il peut être écrit plusieurs choses sur le papier. Soit les frais FAI ou HAI sont à la charge du vendeur, soit ils sont à la charge de l’acheteur. Cette mention pourra changer beaucoup de choses au moment de passer devant le notaire. Car selon cette mention, la fiscalité sur le transfert de propriété sera différente.

Calcul des HAI

Par ailleurs, nous vous évoquions plus haut le chiffre de 4,88%. Sachez que si c’est le prix moyen des HAI ou FAI, ce n’est en rien une règle. Cela varie du type de bien à la vente (garage, maison, appartement, cave…), du prix de vente, de la concurrence entre agences et du secteur géographique. La règle générale est simple : au moins le bien est cher, au plus les FAI sont élevés. Ainsi, vous paierez davantage de frais sur un garage à 20.000 euros que sur une maison avec piscine à 500.000 euros.

Nouveau concept : les commissions fixes

Pour éviter de payer des commissions exorbitantes aux agences immobilières, il existe un concept d’un nouveau genre qui disrupte le marché de l’immobilier : il s’agit des agents immobiliers à commission fixe. Ainsi, quel que soit le bien à la vente, la transparence est garantie : le mandataire immobilier touche un forfait fixe, le même pour tous les biens.

En bref

En tant qu’acheteur, les frais d’agence peuvent être un frein, car ils représentent un surcoût évitable.

En revanche, en tant que vendeur, si l’agent immobilier vous garantit un prix net vendeur, son savoir-faire et son réseau pourront vous aider à vendre votre bien plus rapidement.

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