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Impayés de loyer : quelles sont les procédures légales dont vous disposez ?

L’investissement dans les biens immobiliers constitue un placement sécurisé pour obtenir des revenus continuels.

Des loyers impayés peuvent toutefois réduire les bénéfices de cet investissement rentable. C’est l’un des problèmes récurrents que rencontrent les propriétaires de bien locatifs. Mais quelles sont en réalité les procédures légales pour faire face à un tel litige ? Nous vous invitons à en savoir davantage dans cet article.

Le compromis à l’amiable

La première procédure, et la plus simple d’ailleurs, consiste à trouver un compromis simple entre le propriétaire et le locataire. Notez que toute autre procédure risque de vous coûter du temps, mais aussi de l’argent. La prise de contact avec le locataire aura pour objectif de comprendre les raisons du retard et chercher un compromis si possible.

Le propriétaire devra vérifier s’il s’agit de difficulté financière passagère ou à long terme. La méthode la plus courante est l’étalement de la dette qui permet aux locataires bénéficiant d’aides de la CAF, de recevoir leurs allocations. Il faudra donc envisager un paiement échelonné ou reporté en tenant compte des difficultés de la situation de son locataire.

En se montrant compréhensif et à l’écoute, le propriétaire aura bien plus de chance de récupérer ses fonds. Si un compromis est établi, il est important qu’il soit formalisé par écrit et légalisé avec les signatures des deux parties. À l’amiable, il est aussi possible d’inclure un accompagnement du locataire en rapport avec son budget. De même, le locataire peut envisager une réduction temporaire du montant dû, et même l’abandon d’une part de celle-ci.

Concernant les droits du locataire durant cet échange, il est en mesure d’imposer l’étalement de sa dette au propriétaire. Le propriétaire quant à lui peut exiger un paiement total de la créance. Il peut aussi réclamer des frais de dommages qu’il s’assurera bien sûr de justifier le plus clairement possible. Ce document signé servira de preuve en cas de non-respect de l’accord à l’amiable établi et donne de la valeur à de futures poursuites judiciaires.

En tout état de cause, les impayés vous entrainent dans de vives procédures quelle soit à l’amiable ou juridique, elles sont souvent longues et douloureuses. Quelques prérequis existent, comme l’achat d’une assurance loyer impayés. En règle générale, les assurances ne sont pas à négliger car elles apportent également une aide financière dans les procédures juridiques.

L’assurance existe pour tous les problématiques courantes, loyers impayés, soins hospitaliers, assurance voyage, assurance vétérinaire, voiture… avant de mettre ce dispositif de côté comprenez les procédures suivantes qui peuvent vous arriver dans le pire des cas.

La mise en demeure

Dans l’éventualité où la première alternative échoue, la procédure légale suivante est le lancement des mesures visant à la restitution de l’argent. Il est alors indispensable de procéder à la mise en demeure qui peut être effectuée avec un avis de réception. Elle peut aussi être remise en main propre, contre une signature attestant la réception.

À cette étape, il est important d’agir au plus vite, car certains organismes de cautionnement sont stricts sur les délais. En effet, cet acte est une preuve qui atteste la réception par le locataire de l’information concernant sa situation d’impayé. Il y est précisé la date butoir pour le paiement du loyer avant que le propriétaire ne lance des procédures judiciaires.

L’acte est envoyé au bout de 15 jours après le rappel de paiement. Il faudra aussi informer les garants du litige et les solliciter même en l’absence de poursuites officielles. Cette procédure prend fin si la dette est réglée dans le délai inscrit sur l’acte. En cas d’échec, d’autres procédures légales plus contraignantes peuvent être mises en œuvre par le propriétaire.

Les alternatives judiciaires

Si toutes les précédentes procédures ont échoué, alors il faudra recourir à l’approche drastique qu’est l’engagement de poursuites judiciaires comme vous pouvez le voir sur cette page. Vous devez surtout dans ce cas faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Les procédures peuvent prendre plusieurs formes. Nous vous l’expliquons ci-dessous.

Le commandement de payer

C’est un acte effectué par l’huissier qui oblige le locataire à payer sa créance sur un délai généralement de deux mois. Elle impose dans le cas contraire une peine de poursuite judiciaire de résiliation du bail. Le bail est donc résilié après deux mois et le propriétaire peut engager des poursuites pour paiement de loyers et démarrer une procédure d’expulsion.

L’injonction de paiement

Cette procédure contraint le locataire à payer le loyer et ses arriérés. Le propriétaire peut engager cette procédure auprès du greffe du tribunal qui a le logement où se déroule le litige dans sa juridiction. Une étude du dossier est enclenchée et la demande peut être rejetée ou acceptée selon l’ordonnance rendue par le juge.

La demande de saisie

Cette action s’effectue grâce à une demande de saisie auprès d’un huissier. Si éventuellement le locataire n’est pas en mesure de solder sa dette, ses biens saisis peuvent être convertis avec leurs ventes et les comptes serviront à régulariser la créance. Les comptes bancaires du prévenu sont alors bloqués et seront utilisés pour payer la somme due en cas de non-paiement.

Notez que les frais de conservation des biens sont à la charge du débiteur sauf décision contraire du tribunal. Cette procédure ne peut cependant être engagée qu’après un commandement de payer sans suite.

L’expulsion

C’est la dernière procédure légale qui demande l’expulsion du locataire. Elle est élaborée par un huissier. Elle peut ou non être annoncée par celui-ci. Elle peut être effectuée tous les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures. S’il s’avère que le locataire refuse de coopérer et tente de résister, l’huissier déclare un procès-verbal faisant acte de l’échec de sa tentative d’expulsion et fait ensuite intervenir la police.

En cas d’absence, l’huissier doit se faire accompagner de la police après inventaire, placarder une pancarte interdisant l’accès au débiteur. Celui-ci devra suivre certaines procédures pour récupérer ses biens sur une durée déterminée. Passé le délai, ses biens seront vendus. Notez que le propriétaire qui effectue lui-même une expulsion est passible de 3 ans de prison et d’une amende de 30 000 €.

Aucune expulsion n’est possible durant la période dite de trêve hivernale. Elle va du 1er novembre au 31 mars (inclus). Elle a été prolongée jusqu’au 31 mai en 2021 suite à certaines conditions. Cela dit, si l’expulsion est suivie d’un relogement adéquat, alors la trêve est ignorée. Gardez à l’esprit que durant cette période la procédure peut être enclenchée, même s’il faudra attendre la fin de celle-ci pour exécuter l’expulsion.

Vous savez désormais quoi faire en cas d’impayés de la part d’un de vos locataires.

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