Vous ciblez le boulevard François Grosso pour acheter ou investir ? Bonne intuition. Cet axe résidentiel, entre Cimiez et le centre-ville, concentre une demande soutenue, un bâti varié et des prix encore accessibles face aux quartiers huppés de Nice. Voici les données clés pour décider en connaissance de cause. Pour aller plus loin, consultez notre guide pratique sur le marché des biens immobiliers du boulevard François Grosso à Nice, mis à jour en continu par nos experts Gaël et Cécile.

Un boulevard, deux ambiances

Le boulevard François Grosso traverse Nice du nord au sud sur environ 800 mètres. Sa partie basse, proche de la mer et des Fleurs, est très commerçante et animée. Sa partie haute, après la voie rapide, est plus résidentielle et calme — quasiment que des immeubles, avec une vue dégagée sur les collines. Tramway ligne 1 à portée, bus 15/17/22, A8 à 10 minutes : la desserte est un vrai atout.

Prix au m² : ce que disent les données 2026

En février 2026, le prix moyen au m² sur le boulevard François Grosso s’établit à 5 020 €/m² (source : Efficity). MeilleursAgents (janvier 2026) confirme une moyenne autour de 5 122 €/m², avec des écarts significatifs selon les numéros d’immeuble.

Segment	Prix moyen au m²	Repère concret
Studios / petites surfaces	5 500 – 6 600 €/m²	Studio 20 m² : ~132 000 €
T2 / T3 standard	4 500 – 5 200 €/m²	T3 65 m² : 230 000 – 340 000 €
T3 rénové / standing	5 500 – 7 000 €/m²	T3 65 m² rénové : ~360 000 €
Biens à rénover	3 500 – 4 200 €/m²	Décote de 10 à 18 % vs marché

À titre de comparaison, Nice centre affiche en moyenne 5 336 €/m² et le Vieux-Nice ou Mont-Boron dépassent allègrement les 7 000 €/m². Le boulevard Grosso reste donc plus abordable que les quartiers huppés, avec un potentiel de valorisation réel.

Investissement locatif : une demande structurellement forte

La demande locative sur ce boulevard est portée par un profil stable : étudiants, jeunes actifs, familles. Peu de vacance, peu de turnover. Les studios et T2 sont les plus recherchés pour l’investissement locatif, avec des rendements bruts estimés entre 4,5 et 5,5 % selon le prix d’acquisition et le loyer pratiqué. La location meublée (LMNP) est particulièrement adaptée aux petites surfaces de ce secteur.

Points de vigilance à ne pas négliger : DPE des immeubles anciens (beaucoup de bâtis années 70-80), charges de copropriété variables selon la résidence, et état des parties communes. Demandez systématiquement les trois derniers PV d’assemblée générale.

3 opportunités concrètes à surveiller

• Les biens à rénover : décote de 10 à 18 % sur le prix affiché, potentiel de revalorisation immédiate après travaux — et éligibles MaPrimeRénov’.
• Les rez-de-chaussée et premiers étages sans ascenseur : 15 à 20 % moins chers, rendement locatif amélioré pour l’investisseur qui ne cherche pas la plus-value rapide.
• Les grands appartements (T5/T6) divisibles : la division en deux lots peut générer une rentabilité nette nettement supérieure à l’exploitation en monopropriété.

Notre avis d’expert

Le boulevard François Grosso n’est pas le secteur le plus spectaculaire de Nice, et c’est précisément ce qui en fait un bon investissement. Pas de bulle spéculative, une demande régulière, un marché lisible. Chez ImmoVendu, nos experts Thomas, Cécile et Gaël cumulent 30 ans d’expérience sur ce boulevard — immeuble par immeuble. Grâce à notre méthode DigiPass, nous garantissons une vente en moins de 30 jours, un argument qui pèse aussi dans vos négociations en tant qu’acheteur.