Achat ou revente immobilier : les leviers pour réaliser une plus-value.

Une villa ensoleillée dans le midi, dans un salon à l’ombre d’un pool-house, les fleurs violettes d’une rangée de Solanums laissent apercevoir la piscine et un bougainvillier qui grimpe le long d’un vieux mur. Pourquoi pas un appartement en ville, avec une cour intérieure qui apporte à la fois une lumière douce et un coin de verdure au salon art déco. D’autres préféreraient un petit studio avec vue sur les toits, un espace pour rêvasser les soirs d’été devant les étoiles.

En matière d’immobilier, il y a autant de projets que d’acquéreurs. Si l’immobilier séduit autant les français, c’est avant tout parce qu’il permet d’investir dans quelque chose qui nous ressemble et dans lequel on se projette.

Et le contexte financier s’y prête.

Alors que selon les notaires le nombre de ventes a augmenté de 10 % ces douze derniers mois, les taux d’intérêts des emprunts immobiliers atteignent de nouveaux planchers. Souscrire à un crédit n’a jamais été aussi peu coûteux.

En témoigne les taux actuels :

Diminuer le coût du projet, financer les travaux d’amélioration ou accéder à un produit à plus fort potentiel, ces nouveaux taux d’intérêt offrent de multiples possibilités… Et plus que jamais, la même question brûle toujours les lèvres des investisseurs : comment maximiser la plus-value lors d’un achat – revente immobilier ? Et à ce sujet, nous avons quelques pistes intéressantes.

Revente immobilier : le marketing d’abord

Décoration, travaux, achats et négociations, les émissions de télévision sur le thème de l’immobilier se multiplient. Et quand il s’agit de plus-value, un mot revient régulièrement : le home staging.

Pour comprendre ce qu’est le home staging, plongeons dans les années 70 pour décortiquer la crise qui frappe alors les Etats-Unis et gèle les ventes immobilières. Dans ce tableau morose Barbara Scwhartz veut doper les ventes de son mari, agent immobilier. Barbara sait que l’essentiel d’une vente se décide dans les 90 premières secondes de la visite et ça lui donne une idée. Elle remballe ses réflexes de décoratrice, réalise des études de marché et définit le logement idéal pour l’américain type.

Désencombrer, ranger, réparer, rafraîchir, agencer, redéfinir (le rôle de chaque pièce) et rendre neutre deviennent ainsi les 7 principes d’une nouvelle technique de marketing : le home staging. Oui, « plaire au plus grand nombre », « à moindre coût » et « supprimer les arguments de négociations », le home staging ce n’est pas de la décoration, c’est avant tout du marketing, et ça marche.

Barbara permettra à son mari de battre des records de prix au mètre carré, en pleine crise financière. De nos jours, le prix d’un bien immobilier est négocié, à la baisse, de 11 % en moyenne. Lorsque le bien a été optimisé pour le marché grâce au home staging, la marge de négociation descend à 3 %.

Si on en croit le mari de Barbara, pour augmenter la plus-value, la première étape sera d’acheter un bien sain mais trop personnalisé pour provoquer un coup de cœur. Le home staging augmentera la valeur perçue de 8 % promettant une plus-value d’autant à la revente.

Pour être réellement efficace, le home staging doit être rapide et peu coûteux. Mais pour profiter au maximum de leurs emprunts, certains acquéreurs ont alors cherché une manière d’améliorer la performance de leur investissement.

Et il existe des solutions pour promoteurs… audacieux.

Revente : multiplier les opportunités immobilières

travaux pour revendre immobilier avec plus value

Si le vendeur cherche à augmenter les prix, l’acheteur cherche à le diminuer. Le paradoxe semble insoluble mais certains investisseurs l’ont pourtant tourné à leur avantage avec une idée toute simple : la division de lots.

En divisant un bien, l’investisseur créé plusieurs lots dont les prix sont plus accessibles. Plus d’acheteurs peuvent se positionner. Au final le prix au mètre carré augmente et la valeur totale peut dépasser la valeur du bien initial.

Un effet domino qui profite à tous, aux agents immobiliers qui appliquent des frais immobiliers et aux entreprises du bâtiment mais pas toujours à l’Etat. En plus de l’effet sur le prix, la division en lot peut également diminuer les frais d’actes et frais de notaire lorsque des lots ont une valeur inférieure à 15000 euros.

Une pratique fréquente consiste à vendre séparément un appartement et la place de stationnement qui lui est associée, si la copropriété le permet. Parce que si la division est idéale sur le papier, elle doit être finement étudiée selon les situations.

Pour la division d’un immeuble, il faudra prévoir la réalisation de quelques travaux comme la création d’un mur de séparation isolé phoniquement mais également le passage de nouvelles arrivées, évacuations, compteurs pour l’eau et l’électricité. Et pour enfin profiter des travaux réalisés, il ne faudra pas oublier de créer une seconde porte d’entrée et peut être un stationnement à l’extérieur. Un bouquet de travaux qu’il ne faudra pas oublier d’inclure dans le plan de financement du projet.

Places de parking, accès sur le palier, modification de la structure de l’immeuble ou règles diverses, la division d’un appartement peut être l’objet de longues discussions avec les copropriétaires. Un projet de division sera grandement simplifié dans les petites copropriétés ou lorsque l’immeuble appartient à un investisseur unique.

Que ce soit trop cher, trop complexe ou simplement pas fonctionnel, la division n’est parfois pas possible. Certaines entreprises proposent alors de créer des logements supplémentaires. Elles ajoutent un étage à l’immeuble. L’opération est technique, coûteuse et la plus-value pour un propriétaire qui n’est pas du métier est discutable. En revanche, un propriétaire ou une copropriété peut vendre un droit à construire un étage supplémentaire à un promoteur immobilier qui se chargera de la réalisation des travaux dans les meilleures conditions. S’il ne s’agit pas de plus-value à proprement parler, il peut être intéressant de percevoir ce droit à construire.

Les transformations peuvent créer de la valeur mais constituent de véritables projets avec un coût certain. Quand faire des travaux devient un levier pour créer de la plus-value, on peut se demander si certains travaux ne pourraient pas bénéficier d’un coup de pouce, d’aides financières.

Suivre la tendance

Une pompe à chaleur dernier cri, isolation des combles, production d’eau chaude sanitaire, aujourd’hui la performance énergétique est un argument de poids pour bien vendre un logement. Et pour réduire la consommation du pays, le gouvernement déploie beaucoup d’énergie. Certificats Économie Énergie, MaPrimRevov, TVA à 5 %, Éco prêt à taux zéro (Éco PTZ), Habiter Mieux Sérénité, crédit d’impôt Denormandie, Chèque énergie…les possibilités n’ont jamais été aussi nombreuses.

Climatisation

Avec 190 000 demandes en 2020, le programme MaPrimeRenov (qui rassemble le programme Bien Vivre Agilité de l’ANAH et le CITE crédit d’impôt pour la transition énergétique) a connu un large succès. Le dispositif permet d’obtenir des primes afin d’effectuer des travaux de rénovation énergétique. Il existe quatre types de travaux éligibles : la rénovation globale (dans le but d’atteindre une certaine classe énergétique par exemple), le chauffage, la ventilation et les travaux d’isolation thermique.

Sur le papier MaPrimRenov est accessible à un large public de propriétaires, occupants, bailleurs, copropriétaires et sans condition de ressources. Dans la réalité il existe quelques plafonds et critères d’éligibilité.

Les nus-propriétaires et personnes morales ne peuvent bénéficier du dispositif. Pour en profiter avec un bien inclus dans une SCI, l’investisseur associé fera la demande en son nom propre et à condition qu’il soit occupant du logement en résidence principale.

Les bailleurs pourront réaliser les travaux d’économie d’énergie avec maPrimRenov après s’être engagés à mettre le bien en location pour une durée minimum de 5 ans. Et lorsqu’il compte réévaluer le loyer du fait des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique, il en déduira le montant des primes perçues.

Bien qu’elle soit intéressante, MaPrimRenov n’est pas pour tous et pour bénéficier d’un coup de pouce moins contraignant, les plus observateurs auront remarqué un autre dispositif. Un étrange ballet se déroule depuis quelques mois. Des titres s’échangent et se monnayent en fonction de l’offre et la demande dans ce qu’on pourrait qualifier de « bourse parallèle », le marché des CEE.

Dans les bureaux de l’assemblée nationale, les équipes parlementaires planchent sur un problème :  il faut s ‘assurer que tous les fournisseurs d’énergie apportent un soutien maximal aux projets de transition énergétiques. Et ils ont trouvé une solution qui intéresse beaucoup les entreprises concernées.

Les fournisseurs d’énergie doivent payer des pénalités en réponse à leurs activités polluantes. Seul moyen d’éviter cette taxe : fournir à l’administration des certificats d’économies d’énergie obtenus en participant à des projets de transition énergétique. Mais il y a un autre moyen d’obtenir ces certificats : ils s’achètent et se vendent selon l’offre et la demande, avec de potentielles plus-value. Les CEE sont un moyen de s’enrichir particulièrement efficace. Seul problème, ils sont régulièrement collectés par l’administration. Pour en créer de nouveaux, il faut participer à la transition énergétique.

En faisant réaliser des travaux par un professionnel certifié RGE, il est possible d’obtenir des CEE. Et si le particulier n’a pas accès au marché d’échange des CEE, il peut les revendre à un fournisseur d’énergie. Un CEE issu du remplacement d’une chaudière par une pompe à chaleur air-eau est estimé à 2700 euros environ. Dans la pratique, ces travaux doivent correspondre à la politique d’un fournisseur d’énergie et il sera préférable de les consulter avant d’effectuer les travaux.

Pour l’investisseur, les CEE offrent une plus grande souplesse dans la mesure où ils sont accessibles aux particuliers comme aux entreprises et qu’il n’y a pas d’obligations concernant la location ou la revente des biens. Ils sont même cumulables avec maPrimRevov ou un éco prêt à taux zéro.

Mais même avec un équipement dernier cri, pour vendre un bien, il y a que 3 éléments essentiels à prendre en comptent : l’Emplacement, l’Emplacement et l’Emplacement. A Saint Laurent d’Aigouze, les habitants l’ont bien constaté.

Achat immobilier : anticiper l’avenir

Saint Laurent d’Aigouze, petit Village planté entre les garrigues gardoises et les murailles d’Aigues-mortes, peine à maintenir le prix de son immobilier. Trop de logements sont vacants. Mais le château du petit village va bientôt tout changer. Ajoutez à la vielle bâtisse des histoires de jeunes gens aux caractères bien trempés, le dépassement de soi à travers la rigueur de la cuisine et des rebondissements incessants et vous obtenez une série télévisée à succès. Pour les propriétaires du village, c’est ici que tout commence.

La série attire les touristes. Beaucoup de touristes qui feront cependant vite demi-tour devant les grilles fermées et les haies opaques de l’école Auguste Armand. Mais les acteurs et les équipes techniques, des centaines d’employés, eux, doivent se loger. Les appartements vacants ont disparu.

Alors bien sûr, plutôt que de chercher à prévoir où se déroulera la prochaine série à succès, pour prévoir une évolution du cours de l’immobilier, il faut surtout anticiper l’évolution de l’emploi.

Une nouvelle zone commerciale en dehors du centre-ville, une nouvelle plateforme logistique au milieu des champs, un nouveau centre hospitalier de l’autre côté d’un fleuve, tous ces projets créent de l’emploi et amènent des employés à loger. Mais pour que la revente soit une parfaite réussite, il y a quelques détails à soigner.

Le projet doit amener de nouvelles personnes sur place. Quand les futurs embauchés ont déjà un logement où quand ils sont prêts à faire de longs trajets pour venir travailler, l’intérêt pour un investisseur bailleur n’est que modéré.

Dans l’immobilier comme en bourse, le premier à se positionner empoche la plus grosse plus-value. Inutile d’espérer acheter un bien à bon prix si le vendeur en face sait pertinemment que des projets vont venir gonfler le cours de l’immobilier dans la région. De ce point de vue, il sera préférable d’acheter directement à un particulier plutôt que via une agence immobilière dont le travail est justement de prendre en compte l’évolution de l’environnement dans le prix affiché.

Pour connaître les projets le plus tôt possible, plutôt que de consulter toutes les mairies, il sera souvent utile de consulter les communautés de communes.

Achat ou revente immobilier : avant tout une décision stratégique

Une villa dans le midi, un appartement en ville, un studio sur les toits, pour diminuer le coût d’un achat ou voir plus grand, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se prêtent à tous les projets.

Pour présenter un bien attractif et peu négociable à un futur acquéreur, il faudra donc passer par la case home staging. Mais que ce soit en utilisant les aides publiques, la division des lots ou en profitant de l’emplacement, pour passer d’une belle vente à une réelle plus-value sans rien laisser au hasard, il faudra définir la stratégie avant de signer le compromis de vente.

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