Comment bien investir en SCPI ?

Une SCPI est une solution envisagée par bon nombre d’investisseurs pour les avantages qu’elle présente. Il s’agit d’un placement immobilier à long terme dont le revenu potentiel est partagé aux associés. Les rétributions représentent les loyers perçus en fonction des parts investies. Découvrez ce qu’il faut savoir pour bien investir en SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société immobilière particulière autorisée à faire appel ouvertement à l’épargne. Elle met des parts sociales à la disposition des investisseurs (généralement des particuliers) en échange de fonds qu’ils ont collectés. Avec ces derniers, la SCPI est en mesure d’acquérir des immeubles et de percevoir des loyers. Suite à la déduction de tous les frais, elle redistribue le résultat à chacun des associés selon le nombre de parts qu’il détient. Pour se préparer à investir en SCPI, en vue de réaliser un placement, il est important de savoir qu’un régime juridique protecteur pour les épargnants la régit. Il s’agit des articles L214-50 à L 214-84, L 231-8 à L 231-21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier.

Quelles sont les meilleures SCPI ?

Il existe de nombreuses SCPI qui connaissent un succès fulgurant dans le domaine immobilier. Voici les cinq meilleures du moment.

La SCPI Activimmo

Il s’agit d’une SCPI à capital variable gérée par Alderan. Elle investit notamment dans les actifs immobiliers à usage de locaux d’activités, d’entrepôts et de logistique urbaine. Ces immeubles se trouvent surtout dans les périphéries des villes, à proximité des axes routiers ou dans les bassins d’emploi et de consommation. La particularité de cette SCPI est que 100 % de ses actifs répondent à ce cahier des charges. La répartition est de 18 % en région parisienne, contre 82 % en province. Elle se compose également de 74 % d’entrepôts et 26 % de locaux d’activité.

De nos jours, la valorisation de ces actifs n’est pas aussi importante que celle des bureaux au milieu de la ville. Cette SCPI peut donc être intéressante pour ceux qui désirent miser sur la revalorisation des biens. D’un point de vue financier, la SCPI Activimmo compte un taux d’occupation de 99,10 %. Le rendement, quant à lui, est légèrement au-dessus de 6 %. Les frais de souscription de cette SCPI sont de 12,72 %. Ceux de gestion sont en revanche de 12 %. Ils sont donc compris dans la fourchette haute du marché.

La SCPI Pierval Santé

Il s’agit d’une SCPI thématique. Sa stratégie d’investissement est orientée sur la constitution d’un patrimoine immobilier lié directement ou indirectement au secteur de la santé. Elle est également axée sur le secteur médico-social et le secteur sanitaire et soins de ville. La SCPI Pierval Santé investit grandement à l’étranger, en l’occurrence, en Allemagne et en Irlande. La France ne compte que 28 % d’actifs. Depuis sa création en 2014, la valeur de la part de cette SCPI ne s’est pas revalorisée. Il est donc possible de profiter d’une décote d’actif net de 4 %. Son taux d’occupation financier en 2021 était de 98,99 %. Quant au taux de distribution la même année, il était de 5,33 % brut. Les charges de souscription sont de 10,51 % et celles de gestion, de 8,40 %. Cela situe les frais de la SCPI Pierval Santé dans la fourchette basse du marché.

La SCPI Kyaneos Pierre

Cette jeune SCPI thématique créée en juin 2018 œuvre pour atteindre trois objectifs, à savoir :

  • chercher du rendement en misant sur l’investissement en immobilier résidentiel,
  • améliorer le bien-être des locataires,
  • réformer l’efficacité énergétique des actifs.

La SCPI Kyaneos Pierre a tendance à investir dans les petits immeubles avec des taux d’optimisation considérables. Ces locaux se trouvent notamment en province, dans les villes qui font objet d’un flux migratoire positif. Le taux de distribution de cette SCPI était de 5,94 % en 2021. Son taux d’occupation financier est cependant de 73,60 %. Des logements ont en effet été inoccupés en raison de l’attente de locataires ou de travaux. Le rendement de la SCPI tend à baisser dans les prochains mois en raison de la forte augmentation du prix d’acquisition dans les zones prospectées. Malgré cela, la valeur de la part est revalorisable. Les frais de souscription de cette SCPI sont de 11 % et ceux de gestion, de 8 %. Elle se classe donc dans la fourchette basse du marché.

La SCPI Interpierre France

Cette SCPI de la société Paref est assez variée. Elle présente une quote-part de locaux d’activité et d’entrepôt de 33 %. La part de bureaux reste majoritaire, mais une intégration de diversification a eu lieu. Cette SCPI a réduit son niveau d’endettement utilisé afin de constituer son patrimoine. Cela promet de maintenir le rendement au fil des remboursements. Dans le passé, la SCPI Interpierre a construit son patrimoine en partie grâce à l’effet de levier de la dette. Cela a notamment impliqué des charges de remboursement des échéances.

Les actifs de cette société civile de placement immobilier se trouvent particulièrement au sein des métropoles régionales. Elle n’a pas procédé à une revalorisation de sa part depuis 2012. Néanmoins, sa décote d’actif net est de 2 %. Quant à son taux d’occupation financier, il est de 87,80 %. Son taux de distribution en 2021 était de 5,2 %. Les frais de souscription sont quant à eux de 12 % et ceux de gestion de 9,60 %. Ils figurent donc dans la fourchette haute du marché.

La SCPI épargne foncière

Il s’agit d’une SCPI de rendement traditionnel. Elle dispose d’un historique de plus de 50 ans et d’une capitalisation qui va au-delà de 4,5 milliards d’euros. La Franchise AM gère cette SCPI qui est considérée comme la plus grosse capitalisation du marché en 2022. Elle dispose d’actifs répartis un peu partout en France. Son intérêt réside surtout dans sa taille importante, sa diversification, sa résilience et le niveau de son bilan. Cette SCPI dispose en effet d’un report à nouveau de 18,4 %. Ce taux est en baisse, mais il reste considérable.

Elle possède également des provisions importantes permettant de faire face aux aléas locatifs. Cette importante réserve de distribution constitue un avantage significatif comparé aux autres SCPI. Cela lui permet de maintenir son niveau de distribution qui était de 4,4 % en 2021. Les frais de souscription sont de 9 %, ce qui la place dans la fourchette basse du marché. Ceux de gestion sont en revanche compris dans la fourchette haute, car le taux est de 12 %.

Quels sont les critères à considérer pour choisir une SCPI ?

Il est nécessaire de prendre en compte les critères suivants pour choisir une SCPI :

  • La capitalisation : il est important de privilégier les SCPI disposant d’au moins 300 millions d’euros de capitalisation.
  • Le rendement : le rendement moyen des SCPI est de 5 % environ. Il évolue toutefois chaque année, à la hausse comme à la baisse.
  • Le taux d’occupation : le meilleur choix reste les SCPI disposant d’un taux d’occupation d’au moins 90 %.
  • La revente : il est recommandé de privilégier les grosses SCPI. En effet, leur taille et leur volume de transaction facilitent et accélèrent la revente.
  • Les liquidités : le report à nouveau est un véritable critère de sélection. Une SCPI ancienne aura donc en principe du report à nouveau. Cela constitue un gage de solidité financière pour l’investisseur.
  • La composition de l’actif : il est possible de choisir la SCPI en fonction de ses convictions personnelles ou selon une meilleure harmonisation de son patrimoine.
  • La zone géographique : cela permet de répartir son actif et d’optimiser la répartition des risques.

En tenant compte de ces critères, il est possible de profiter d’un placement intéressant au sein de la meilleure SCPI. Attention cependant à ne pas choisir une SCPI à capital fixe, car elle se vend très difficilement.

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